 | Автори законопроекту до останнього вагалися, чи дозволити купувати рiллю юридичним особам з українською пропискою. Доходило до смiшного: спочатку оприлюднений на сайтi Держкомзему документ не мiстив подiбної заборони, але через кiлька днiв юридичних осiб таки прибрали iз списку покупцiв. | |
Влада намагається нашвидкуруч закiнчити земельну реформу. Про користь своїх дiй i намiрiв на цьому поприщi чиновники рапортують ледь не щодня, проте реальнi результати їх "творчостi" поки що розчаровують.
Жвавi розмови про скасування мораторiю на продаж землi сiльськогосподарського призначення почалися ще наприкiнцi 2010 року. На необхiдностi цих змiн неодноразово наголошували i на Банковiй, i на Грушевського.
Першим про це обмовився саме президент, коли розповiдав про переваги земельної революцiї вiтчизняним та iноземним бiзнесменам на Ялтинському форумi. Навряд чи вiн тодi мiг припустити, що у доступi до вiльного ринку землi пiдприємництву, скорiше за все, буде вiдмовлено.
Принаймнi, купувати рiллю юридичним особам забороняє поки що законопроект про ринок земель, який пiдготував Держкомзем. Доопрацьований документ днями з`явився на сайтi вiдомства. Зараз вiн проходить узгодження у мiнiстерствах. За задумом, цей закон має стати одним з нарiжних каменiв земельної реформи.
Своєї черги чекає також законопроект про державний кадастр. Тiльки пiсля прийняття обох законiв можна буде скасувати мораторiй на продаж земель.
У той же час, навiть за умови прийняття основних документiв торгiвля надiлами може початися не ранiше 2013 року. "Багато часу пiде на роз`яснення i роботу з населенням", - попереджає заступник голови Держкомзему Микола Калюжний.
До речi, у Верховнiй радi зареєстровано ще два проекти про ринок землi: один - "нунсiвця" Романа Ткача i Валерiя Бевзенка з ПР, iнший - ще одного представника НУНС Iвана Зайця. Однак цi напрацювання парламентарiв зовсiм не цiкавлять.
У свою чергу, у Держкомземi кажуть, що вже в серединi лютого результат їх тривалої працi подадуть на розгляд парламенту, а в першому кварталi 2011 року можливе ухвалення документу депутатами.
Такий варiант цiлком можливий. Проти вiльного ринку землi виступають БЮТ, Блок Литвина, частина "нунсiвцiв" i комунiсти. Утiм, провладна партiя без зайвих зусиль може набрати потрiбну кiлькiсть голосiв за допомогою голосiв "тушок".
Що це дасть? Чи зможе закон уберегти вiд концентрацiї землi в руках обмеженої кiлькостi осiб i убезпечити теперiшнiх власникiв вiд продажу рiллi за безцiнь?
На думку Калюжного, законопроект вiдомства нiвелює усi потенцiйнi небезпеки, на якi ранiше вказували представники рiзних полiтичних сил. Зокрема, вiн передбачає продаж землi лише громадянам України. Його розробники одразу виключили з числа покупцiв iноземцiв, щоб вони "не претендували на нацiональне надбання".
Документ засвiдчує, що придбанi нерезидентами аграрнi дiлянки пiдлягають вiдчуженню упродовж одного року з дати придбання. Якщо ця вимога не виконується, актив пiдлягає примусовому продажу на земельних торгах.
Автори законопроекту до останнього вагалися, чи дозволити купувати рiллю юридичним особам з українською пропискою. Доходило до смiшного: спочатку оприлюднений на сайтi Держкомзему документ не мiстив подiбної заборони, але через кiлька днiв юридичних осiб таки прибрали iз списку покупцiв.
Секретар парламентського аграрного комiтету Роман Ткач погоджується з цим. За його словами, дозвiл на придбання землi юридичними особами за рiзними схемами дозволяє зайти на ринок й iноземним компанiям.
У свою чергу, вiтчизнянi аграрнi холдинги цiлком влаштовує оренда. Експерти кажуть, що сьогоднi чимало великих сiльгоспвиробникiв орендують по 300 тисяч гектарiв земель i скуповувати величезнi площi вони не зацiкавленi.
До того ж, законопроект обмежує кiлькiсть земельних гектарiв, якi можуть потрапити до однiєї людини. У той же час, не вказано, яким буде цей граничний розмiр, i чим вiн буде обґрунтовуватися.
Окрiм цього, на переконання Калюжного, прописана у проектi норма про продаж землi сiльськогосподарського призначення за цiною, яка визначена на пiдставi експертної оцiнки, знижує ризики реалiзацiї активу за неконкурентною цiною. Однак, знову ж таки, документ не мiстить механiзмiв проведення цiєї процедури.
Поряд з цими новелами Держкомзем в рамках боротьби iз "спекулянтами" також iнiцiював змiни до закону про державне мито, якi передбачають введення величезних податкiв у разi швидкого перепродажу земельного надiлу.
Тобто якщо хтось купує i продає землю протягом року, йому доведеться сплатити 100% її нормативної грошової оцiнки, що становить близько 11 тисяч гривень.
За словами Калюжного, загороджувальнi мита планується ввести на п`ять рокiв з поступовим зниженням ставки: перший рiк - 100%, другий - 90%, третiй - 80%, четвертий - 70%, п`ятий - 60%.
Оскiльки земля - актив, на перепродажу якого можна добре заробити, п`ять рокiв - непогана середньострокова перспектива для тих же спекулянтiв. За цей час цiна надiлiв буде тiльки зростати. Експерти вже нинi кажуть про рiст на рiвнi 300-600%.
"Повнiстю уникнути спекуляцiй iз землями сiльськогосподарського призначення можна лише шляхом продовження дiї мораторiю на їх вiдчуження", - впевнений юрист юрфiрми "Iлляшев та Партнери" Олександр Серпокрилов.
Окрiм цього, додає старший юрист юрфiрми "Василь Кiсiль i Партнери" Наталiя Доценко-Бiлоус, є ймовiрнiсть, що через запровадження нових ставок мита актуалiзується iнтерес до альтернативних способiв змiни власника землi.
Такi механiзми вже давно працюють. Один з них - вiдмова вiд права власностi на земельний актив на користь територiальної громади з наступним його видiленням у власнiсть зацiкавленiй особi. Iнший спосiб - викуп дiлянки у зв`язку з суспiльними потребами для подальшого набуття прав на неї iнвестора.
Цiкаво, що Держкомзем не бачить проблеми урбанiзацiї аграрних земель. "Ця загроза мiнiмальна - привабливi для мiстобудiвного освоєння дiлянки вже зазнали урбанiзацiї та переведення у вiдповiдну категорiю", - пояснюють чиновники.
В цiлому, законопроект мiстить доволi значнi ризики. Незважаючи на обiцянки чиновникiв проводити дерегуляцiю економiки, у нових нормативних актах вони сiдлають старого коника. Про це, зокрема, свiдчить норма щодо створення "державної спецiалiзованої установи", яка буде одним з головних гравцiв ринку.
Цей iнститут матиме змогу купувати аграрнi землi у приватних власникiв, а в майбутньому - i продавати надiли через аукцiони. Установi наряду з органами мiсцевого самоврядування, орендарями i володарями сумiжних дiлянок також надається першочергове право на придбання дiлянок.
За оцiнками Калюжного, держава має близько 3 мiльйонiв гектарiв аграрних земель. Вiн прогнозує, що до загального кошика можна буде додати ще 2 мiльйони гектарiв надiлiв, якi перейдуть державi як незатребуванi паї.
До того ж, пiсля набуття чинностi законом "спецiалiзована установа" буде скуповувати й iншi дiлянки. Приклади успiшного iснування таких вiдомств можна знайти в Угорщинi або в Польщi, каже заступник голови Держкомзему.
Втiм, юристи сумнiваються в ефективностi такого суб`єкта ринку, оскiльки законопроект не визначає його функцiї, права та обов`язки. "Виникають питання щодо джерел фiнансування роботи установи, способiв уникнення зловживань та спекуляцiй у її дiяльностi", - зазначає Доценко-Бiлоус.
Бiльш категорично висловися про майбутню органiзацiю директор консалтингового центру "Реформування земельних вiдносин в Українi" Максим Федорченко.
"Ми отримуємо на земельному ринку те, що зараз вiдбувається в iнших секторах, - створення державних "супермонстрiв", якi будуть реалiзовувати чиюсь корпоративну полiтику", - пiдкреслює вiн.
Проте експерти вважають, що "монстр" може виконувати й соцiальнi функцiї. Наприклад, викуповувати у власника землi за нормативною оцiнкою, якщо останнiй не може знайти покупця.
"Принаймнi, це буде передумова для створення саме ринку земель, а не переходу у стадiю "первiсного накопичення", - говорить партнер юридичної компанiї "Хасiн, Дроздовський та партнери" Любомир Дроздовський.
У свою чергу, Серпокрилов додає, що державний заклад мiг би викуповувати невеликi розрiзненi земельнi дiлянки та продавати їх цiлiсним масивом.
У той же час, за словами одного з парламентарiв, ця установа може загрожувати вiльному ринку, коли, наприклад, через деякий час постане питання про її приватизацiю, i усi землi опиняться у когось з наближених до влади.
Тимчасом президент дiє. Одним iз своїх доручень наприкiнцi 2010 року вiн позбавив органи мiсцевого самоврядування будь-яких повноважень щодо земель, що дозволяє йому тепер контролювати 100% полiв в Українi.
Втiм, найвищi чиновники теж не залишаться без ласого шматка - документ Держкомзему надiлив урядовцiв значними повноваженнями.
Зокрема, Кабмiн буде створювати ту саму "державну спецiалiзовану установу". Паралельно урядовцi також визначатимуть граничнi розмiри надiлiв, що можуть потрапляти в однi руки, та проводити грошову експертну оцiнку земель.
"Слизькi" пункти у проектi вiдомства доповнюється iншими сумнiвними нормами. Наприклад, там є зобов`язання щодо отримання агрохiмiчного паспорта, без якого неможливо буде продати дiлянку чи здати її в оренду.
"Це стане перешкодою для особи, яка захоче продати пай, оскiльки це велике додаткове навантаження i затягування процесу", - каже Ткач.
Крiм того, автори проекту забули про iншi важливi речi. Наприклад, незрозумiло, що робити юридичним особам, якi обзавелися власним земельним фондом.
В цiлому, не варто очiкувати конструктивних нормативних актiв без їх публiчного обговорення, наголошує Федорченко.
"У нас плюралiзм у полiтицi зник, ця суцiльна одностайнiсть набридла. Написало проект якесь вiдомство, Кабмiн без проблем це схвалить, а Рада, читаючи чи не читаючи, прийме. У пiдсумку, надважливi питання приймаються без дискусiї, а селяни знову згадують, як гарно було в колгоспi", - пiдсумував експерт.
| |
|
